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房地产主题馆

房屋产权登记,是指按照法律规定,由有关国家机关对城市房屋的进行登记。房屋是不动产,取得、变更是以房屋产权登记为标志的,这与动产不同。《城市房地产管理法》《土地管理法》以及《北京市房地产管理条例》等都对此有相关规定。

城市房屋买卖过程中,一定要充分注意,占有房屋不代表取得了房屋所有权,还需要办理房屋产权登记。

申请登记,是指房产权利人或者代理人在规定的期限内按照权利的种类和登记的种类向登记机关提供合法有效的法律文件的行为。这一程序的主要工作是检验证件和填写申请书、墙界表等。

检验证件是整个产权登记的基础,包括检验身份证件和产权证件。身份证件和产权证件必须吻合。申请人包括自然人、法人和其他具有民事主体资格的组织。我国采取实名制原则,申请人为法人或其他组织的,应当使用其法定名称,由法人代表申请;申请人是自然人的,应当使用身份证上的姓名。检验有关证件的目的在于确定申请人是否具备登记资格。只有具有相关产权证件,且权属清楚、产权来源资料齐全,才予以登记。对于违章建筑、临时建筑等,不予登记。对于申请人因正当理由不能按期提交证明材料或需补办有关手续的,可以准予暂缓登记。在有利害关系人提出异议、权属存在争议的情况下,也应当暂缓登记。

填写申请书和墙界表,即填写房屋产权申请书和房屋四面墙界表。墙界表是房屋权利人向登记机关提供的房屋四面墙体归属情况的书面凭证。申请人填写申请书和墙界表后,连同产权证件、身份证明等,一起交给登记机关工作人员。工作人员审阅无误后,办理收件手续,收取证件。

勘丈绘图是对已申请房屋产权登记的房屋,进行实地勘察,查清房屋现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分户平面图,补测或修改房屋的平面图(地籍图),为产权审查和制图发证提供依据。勘丈绘图的主要任务包括核实、修正房屋情况、核实墙界和绘制分户单位平面图等。将与实际一致的房屋平面图连同申请书、墙界表、未登记房屋调查表以及分户单位平面图等移交给原来的登记人员,并归入相应的登记档案袋。其中非常重要的是对墙界的核实。核实的时候,应有权利人逐一指引,验证墙界表的真实性,同时再由邻居确认申请人指界是否与实际情况相符,经双方确认后再对墙界进行登记。

产权审查,是指以产权、产籍档案的历史资料和实地调查、勘察的现实资料为基础,以国际现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提出的申请书、墙界表以及其他产权证明,认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚、产权转移和房屋变动是否合法的整个过程。

产权审查要做到层层把关、“三审定案”(初审、复审和审批)。初审,是指通过查阅产权档案及有关资料,审查申请人提交的证件是否齐全,核实房屋的界限,了解房屋产权来源及权利变动情况,根据有关法律法规提出初步的意见。初审以后,要将房屋产权登记的基本情况和初步核查的结果进行公布。在规定的期限内,房屋的利害关系人可以书面向登记机关提供有关证据,要求重新复核;没有异议的,准予确认房屋产权。复审,是指经过初审和公告以后确认房屋产权无异议的,交由复审人员进行全面复核和审查。这是产权审查确认产权、核发产权证书的重要环节。经过以上步骤后,可以确认房屋产权并发放产权证书。

绘制权证包括缮证、配图、核对、盖印四个流程。

缮证,即填写房屋产权证、房屋共有权保持证和房屋他项权证。

配图,是指将测绘人员经过实地复核后测制的房屋平面图或分户单位平面图、示意图粘贴在房屋产权证规定的位置上。

核对,是指房屋产权缮写和粘贴附图以后再进行校对。核对以申请书为根据,对照检查房屋产权证、房屋共有权保持证存根的项目有无错漏,与申请书是否一致;以房屋产权证(或是房屋共有权保持证)存根为依据,对照检查骑缝处的字号与权证扉页的字号是否相符;以房屋产权证(或是房屋共有权保持证)存根为根据,对照检查房屋平面图的各项有无错漏、是否一致。如果存在问题,再询问清楚和补齐后方可进行绘制。

盖印,即在登记复核后,依次在房屋产权证存根与房屋产权证的骑缝处和图证结合处,另盖骑缝专用章和房管机关的钢印,并加盖填发机关公章。

收费发证是房屋产权登记工作的最后一道程序,包括征税、收费和发证。产权人缴纳的税费,原则上应包括印花税和登记费、勘测丈测费、权证工本费等。房屋的买卖、赠与、典当以及不等价交换等,都要由承受人缴纳契税和印花税,一般委托房产登记部门在办理房屋交易手续时代为征收。

发证,即产权人缴纳税费后,由发证机关发出领证通知书,产权人在指定的时间、地点,携收件收据、缴纳税费收据以及身份证件等到发证机关,经检验无误后,发给房屋产权证书。

根据《城市管理办法》的规定,房屋权属证书主要有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证,或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。这些证书是表明权利人对特点房屋享有所有权、共同所有权、他项权(抵押权)的凭证。只要权利人拥有这些证书且证书记载的姓名与持有人一致,第三人即可推定证书上记载的人为相应权利的享有人。

1.出资人的母公司或上级单位批准设立的文件、投资协议书或出资证明书文件

2.企业章程

3.《企业名称预先核准通知书》

4.各出资人的企业法人营业执照,经注册会计师审计的或财政部门核定的上一年度财务报告和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件,其中国有资本出资人还应当提交产权登记证副本。

5.经注册会计师审核的验资报告,其中以货币投资的应当附银行进帐单,以实物、无形资产投资的应当提交经财政(国有资产管理)部门合规性审核的资产评估报告。

6.审办产权登记的申请。

7.产权登记机关要求提交的其他文件、资料。

申报材料(二)变动产权登记

1.财政有关部门或出资人的母公司或上级单位的批准文件,企业股东大会或董事会做出的书面决定及出资证明。

2.修改后的企业章程。

3.各出资人的企业法人营业执照,经注册会计师审计或财政部门核定的企业上一年度财务报告和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件,其中,国有资本出资人还应当提交产权登记证副本

4.本企业的《企业法人营业执照》副本,经注册会计师审计的或财政部门的核定的企业上一年度财务报告和提供保证,定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件和企业的产权登记证副本。

5.经注册会计师审核的验资报告,其中以货币投资的应当附有银行的进帐单,以实物、无形资产投资的应当提交经财政(国有资产管理)部门合规性审核的资产评估报告。

6.企业兼并、转让或减少国有资本的,应当提交与签订的有关保全协议。

7.经出资人的母公司或上级单位批准的转让国有产权的收入处理情况说明及有关文件。

8.审办变动产权登记申请。

9.产权登记机关要求提交的其他文件、资料。

1.政府有关部门、出资人的母公司或其上级单位、企业股东大会的批准文件、工商行政管理机关责令关闭的文件或法院宣告企业破产的裁定书。

2.经注册会计师审计或财政部门核定的企业上一年度财务报告。

3.企业的财产清查、清算报告或经财政(国有资产管理)部门合规性审核的资产评估报告。

4.企业有偿转让或整体改制的协议或方案。

5.本企业的产权登记证,正、副本和《企业法人营业执照》副本和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件。

6.受让企业的《企业法人营业执照》副本和经注册会计师审计的年度财务报告和提供保证、定金或设置抵押、质押、留置以及资产被司法机关冻结的相关文件。

7.转让方、受让方与债权人签订的债务保全协议。

8.经出资人的母公司或上级单位批准的资产处置或产权转让收入处置情况说明及相关文件。

9.审办登记机关要求提交的其他文件、资料。


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